Jurgita Karvelė

Klausimas. Esame 2 buto bendrasavininkai. Man priklauso 50 kv.m, o kitam bendrasavininkui 14 kv.m. Butą norėčiau parduoti, bet bendrasavininkas nenori parduoti savo dalies. Nenori pirkti ir mano dalies. Šiuo metu minėtame bute niekas jau 4 metai negyvena, aš turiu savo būstą, kaip ir kitas bendrasavininkis.

Atsakymas. Iš klausimo formuluotės galima suprasti, kad buto savininkai valdo butą bendrosios dalinės nuosavybės teise, tai yra kiekvieno iš jų dalis nuosavybėje (50 kv. m. ir 14 kv. m.) nėra įformintos kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas.

Tokiu atveju bet kuris savininkas turi teisę parduoti savo dalį tiek kitam bendrasavininkiui, tiek ir trečiajam asmeniui. Norint parduoti savo dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje trečiajam asmeniui, turto savininkas privalo raštu pranešti kitam bendrasavininkiui apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Kadangi šiuo atveju parduodama nekilnojamojo turto dalis, toks pranešimas turi būti pateikiamas per notarą. Jeigu kitas bendraturtis atsisako pasinaudoti savo teise pirkti ar šios teisės neįgyvendina per 1 mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį kuriam asmeniui (LR civilinio kodekso 4.79 str.).

Akivaizdu, kad yra sudėtinga rasti tretįjį asmenį, kuris norėtų įsigyti tik dalį buto, todėl vienam iš bendraturčių norint parduoti savo dalį, geriausia, jeigu šią dalį nuperka kitas bendraturtis. Jeigu bendraturčiams nepavyksta susitarti, ir savo dalį norintis parduoti bendrasavininkis neranda kito pirkėjo, šis bendrasavininkis gali pasinaudoti LR civilinio kodekso 4.80 str. numatyta galimybe reikalauti atidalinti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.

Civiliniame kodekse numatyta, kad toks atidalijimas turėtų būti daromas natūra (pvz. vienas kambarys vienam savininkui, du – kitam). Tačiau Civilinio kodekso 4.80 str. 2 d. numato, kad jeigu padalinti turto natūra taip, kad nebūtų padaroma neproporcinga žala daikto paskirčiai, nėra galimybės, bendraturtis gali prašyti, kad visas daiktas būtų priskirtas vienam bendraturčiui, o kitam bendraturčiui būtų išmokama piniginė kompensacija.

Šioje situacijoje bendraturčiams nesusitariant, atsižvelgiant į tai, kad vienam bendraturčiui priklauso žymiai didesnė dalis, nei kitam, didesnės dalies savininkas galėtų kreiptis į teismą ir prašyti, kad būtų atidalinta jo dalis iš bendrosios dalinės nuosavybės, ir, galėdamas įrodyti, kad atidalinimas natūra yra neįmanomas (pvz. pagal savininkams priklausančias dalis neįmanoma padalinti izoliuotomis patalpomis, tokiam atidalijimui reikėtų neproporcingai didelių investicijų ir pan.).

Taip pat kadangi padalijimas natūra padarys žalos daikto paskirčiai (daug blogesnės naudojimo sąlygos, galimybė realizuoti turtą), šis bendraturtis gali reikalauti, kad visas butas būtų apliktas jam, o kitam bendrasavininkiui iš pirmojo būtų priteista piniginė kompensacija už jo dalį. 

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nors Civilinis kodeksas numato galimybę padalijant turtą tarp bendrasavininkių visą turtą palikti vienam bendrasavininkiui, o kitam išmokėti piniginę kompensaciją, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą pažymėjo, kad, nesant šalių susitarimo, toks padalijimo būdas galimas tik išimtinais atvejais t. y. kai, išnaudojus visas galimybes pasidalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai, paaiškėja, kad toks atidalijimas negalimas. Priešingu atveju tai reikštų bendraturčio konstitucinės teisės pažeidimą (Konstitucijos 23 straipsnis, CK 4.80 straipsnio 2 dalis).

Ta aplinkybė, kad kitas bendraturtis nenaudoja šio buto dalies kaip savo būsto (ar apskritai nesinaudoja savo buto dalimi), galėtų būti laikoma įrodymu, jog kompensacijos priteisimas šiam bendrasavininkiui nepažeis jo teisių, tačiau teisiškai šis faktas nėra labai svarbus, kadangi nuosavybės teisė nėra priklausoma nuo faktinio naudojimosi daiktu.

Aukščiau pateikta informacija yra tik bendro pobūdžio ir ja neturi būti remiamasi kaip teisine nuomone, konsultacija ar patarimu. Dėl konsultacijų konkrečiais teisiniais klausimais prašome kreiptis į advokatę J. Karvelę.

Advokatė Jurgita Karvelė

Advokatų kontora  „Foigt ir partneriai / Regija Borenius“

Tel. 8 5 2649 555

Fax. 8 5 26 08 327

This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it

www.regija.lt

Užduokite savo klausimą teisininkui el. paštu This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it arba užpildę šią formą.

Susiję straipsniai:

• Valstybinio turto privatizavimas: nuo nuomininko link savininko
• Ar asmeninis turtas po santuokos priklauso ir sutuoktiniui?
• Ar galiu paprastai įsigyti antrą buto dalį, jei esu vienos jo dalies savininkė?
• Nekilnojamojo turto dovanojimas su galimybe jame gyventi
• Baudos iš darbuotojo reikalavimas