reklama

reklama

VersloSavaite.lt   
2020 03 06, 10:52
Baltijos šalių komercinio NT rinka: kas laukia ateityje?

Image
VersloSavaite.lt nuotr.
Kone nulinės indėlių palūkanos verčia gyventojus ir įmones ieškoti alternatyvių investavimo formų, kad pinigai nenuvertėtų.  Pastaraisiais metais jų žvilgsnis vis dažniau krypsta į nekilnojamojo turto (NT) vystytojus, kurie ieško alternatyvių skolinimosi šaltinių, tam pasitelkdami sutelktinio finansavimo platformas ar leisdami obligacijas.

 

Tokios tendencijos jau fiksuojamos ne būsto, bet ir komercinio NT sektoriuje.

 

Investicijos – ne tik į būstą, bet ir į biurus

 

Turintys pakankamai laisvų lėšų jau seniai ryžtasi investuoti į NT, tačiau paprastai renkamasi gyvenamojo būsto segmentą, tikintis uždirbti iš augančių nuomos kainų. Registrų centro ir Lietuvos banko duomenimis, investicijai arba nuomai įsigyti antriniai butai sudaro maždaug penktadalį visų butų Lietuvoje, ir ši dalis, ypač didmiesčiuose, toliau didėja.

reklama

 

Kita vertus, toks pinigų įdarbinimo modelis susijęs su papildomomis laiko ir pinigų sąnaudomis, kadangi būstą reikia prižiūrėti, pasirinkti tinkamus nuomininkus, jiems išsikrausčius ieškoti naujų.

 

Turtingesnėse Europos valstybės jau seniai egzistuojanti galimybė investuoti kur kas mažesnes sumas, nei reikia būstui įsigyti, į komercinio NT rinką pastaraisiais metais atkeliavo ir į Baltijos valstybes. NT plėtra užsiimančios kompanijos ryžtasi leisti obligacijas, kurios siūlomos ir neinformuotiems investuotojams.

 

Kokios tokio investavimo perspektyvos ir rizikos?

 

Regiono potencialas – itin didelis

 

Kaip rodo visos Europos statistika, vien per pastaruosius kelerius metus investicijos į komercinį NT vidutiniškai pasiekė apie 260 mlrd. Eur, iš kurių apie 45 procentai tenka dominuojančiam biurų segmentui.

 

Kelerius metus iš eilės metinė komercinio NT sandorių apyvarta Baltijos valstybėse siekė apie vieną milijardą eurų, ir pagal šį rodiklį gerokai atsiliko nuo netolimos Suomijos (apie 7,5 mlrd. eurų). Tačiau mūsų regione dėl mažesnių sąnaudų biuruose itin sparčiai kuriasi tarptautiniai paslaugų centrai – vien Lietuvoje metinis jų augimas siekė 17 proc., o pernai šiuose centruose dirbo apie 17 tūkst. specialistų.

 

Todėl biurų poreikis išlieka itin aukšto lygio ir, tikėtina, paklausa artimiausioje ateityje tik didės. Juolab kad paslaugų centruose dirbančių žmonių skaičius, remiantis „Newsec“ duomenimis, tūkstančiui gyventojų Kaune tesiekia 7,8, Rygoje – 11,9, Taline –  17,8, Vilniuje – 23. Tuo metu Bukarešte šis rodiklis yra 47,3, Krokuvoje – net 73,2.

 

„Investuok Lietuvoje“ statistika rodo, kad Baltijos šalyse vienam asmeniui tenka kur kas mažiau biuro ploto nei Skandinavijos šalyse: Kaune – 0,47 kvadratinio metro, Rygoje – 0,73, Vilniuje – 1,23, Taline – 1,54, tuo metu Helsinkyje – 6,21, o Stokholme ir Osle – maždaug po 8,2 kvadratinio metro. Todėl nieko nuostabaus, kad biurų rinka mūsų regione yra sparčiai vystoma. Jų nuomininkų gausėja ir dėl patrauklių kainų: jei Vilniuje už 100 eurų mėnesiui galima išsinuomoti 6,25 kvadratinio metro, tai Helsinkyje – 4,4, o Stokholme – vos 1,82 kvadratinio metro.

 

Laimi ir NT vystytojai, ir investuotojai

 

Bankai atsargiai žvelgia į komercinio NT rinką, konservatyviai finansuodami tokius projektus. Natūralu, kad vystytojai ieško papildomų finansavimo būdų, o vienas iš jų yra obligacijos.

 

Tai patrauklu abiem pusėms. NT plėtros kompanijos diversifikuoja finansavimo šaltinius, obligacijos pasižymi tuo, kad joms netaikomas skolos dalies grąžinimas amortizacija. Savo ruožtu investuotojams tai pakankamai aukšto pelningumo instrumentas valdyti pinigų srautams. Pavyzdžiui, „Capitalica Baltic Real Estate Fund I“, vystydamas žaliosiomis technologijomis paremtą biurų centrą „VERDE“ Rygoje,  pernai išplatino 5 mln. eurų vertės obligacijas neinformuotiems investuotojams, už kurias mokamos 5 proc. metinės palūkanos.

 

Todėl greičiausiai artimiausiais metais teks dar ne sykį išgirsti apie NT vystytojų platinamus vertybinius popierius. Žinoma, jei koronaviruso ar kitų veiksnių įtaka ekonomikos plėtrai nepristabdys prognozuojamo komercinio NT rinkos augimo Baltijos šalyse.

 

Pajamingumas – aukštesnis nei Vakaruose

 

Kaip rodo statistika, ilgalaikė investicijų į komercinį NT grąža yra pakankamai aukšta – vidutinė listinguojamų Europos NT fondų 10 metų metinė grąža siekė 12,3 proc.

 

Baltijos valstybėse galima tikėtis dar didesnės grąžos dėl aukštesnio A klasės biurų pajamingumo. 2019 metų trečiojo ketvirčio „Colliers International“ bei „BNP Paribas Real Estate“ duomenimis, Rygoje jis siekia 6,4 proc., Taline – 6,15 proc., Vilniuje – 5,8 proc., o Europos vidurkis yra 3,45 proc.

 

Ar didesnės palūkanos kelia pavojų?

 

Žinoma, nulinių palūkanų laikotarpis anksčiau ar vėliau baigsis. Investuojantiems į komercinį NT neretai atrodo, kad didesnės palūkanos gali sumažinti objektų vertę bei padidinti finansavimo kaštus.

 

Tačiau tai tik viena medalio pusė. Praktika rodo, kad palūkanos dažniausiai kyla augant ekonomikai, o atitinkamai – ir infliacijai. O spartėjanti ekonomikos plėtra kaip tik didina komercinės paskirties NT užimtumą, paklausą ir nuomos kainas. Suprantama, dėl to didėja iš nuomos gaunamų pajamų srautas.

 

Auganti investicinė grąža paprastai atsveria palūkanų didėjimo kaštus, todėl sunku tikėtis, kad investicijų į komercinį NT pajamingumas galėtų mažėti. Žinoma, prieš investuojant reikia apsvarstyti visas galimas rizikas – tiek situaciją NT segmente tuo atveju, jei koronaviruso plitimas pristabdys globalią ekonomikos plėtrą, tiek prognozuojamą kapitalo srautų judėjimą po „Brexit“, tiek tolesnes Baltijos šalių regiono perspektyvas pritraukiant užsienio įmones.

 

Verslosavaite.lt

 

 



 

Komentuoti
Vardas:
Komentaras:

Neburnok
Apsaugos kodas:* Code

 

reklama

apklausa

Ar per pastaruosius metus kilo jūsų darbo užmokestis?
 

reklama

reklama